안녕하세요, 변호사 서한샘입니다.

살다보면 갈등과 분쟁이 발생하게 됩니다.

특히 상가 임대차와 관련해서는 법률 분쟁이 꾸준히 발생하고 있는데요

한쪽에서는 상가 점포를 임대해서 수익을 올려야 하고,

또 한 쪽에서는 상가를 얻고 거기서 영업활동을 해서 이윤을 남겨야하기 때문입니다.

오늘은 이런 분쟁 해결에 도움이 될 상가임대차보호법에 대해서 알아보겠습니다.

A.

임대라는 것은 결국 타인의 재산을 빌린다는 개념입니다.

타인의 재산이 물건이 될 수도 있겠고 부동산을 임대하는 것일 수도 있습니다.

물건인 경우에는 이것을 돌려주면 되는 것이겠지만, 부동산의 경우에는 다릅니다.

부동산을 임대한 사람을 임차인이라고 하는데,

임차인은 장사를 하기 위해서 건물을 임대하고 그곳에 시설을 투자하거나

또는 시설이 갖춰져있다면 시설권리금을 지급하고 보증금을 임대인에게 지급하고 장사를 하게 됩니다.

그런데 임차인이 만약 계약기간이 끝난 이후에 재계약을 요구했을 때, 임대인이 거절하면 원칙적으로 재계약을 할 수 없습니다.

즉, 부동산을 소유한 사람이 부동산을 빌려 쓰는 사람보다 일종의 '갑의 위치'에 있는 것이지요.

만약 재계약을 하지 못한다면 임차인은 투자했던 권리금도 지급받지 못하게 되는 것이고,

하루 아침에 장사를 접고 생계수단마저 사라지게 되는 것입니다.

이런 경우 임차인을 보호하기 위해 만들어진 법이 상가임대차보호법입니다.

A.

A씨는 건물 주인인 B씨와 상가임대차계약을 체결하면서 3년간 해당 건물에서 곱창집을 운영했습니다.

가게가 목 좋은 위치에 있어서 장사가 잘 되었고, A씨는 재계약을 하고 장사를 계속 하고 싶다는 생각을 하고 있었습니다.

그런데 건물 주인인 B씨의 경제사정이 나빠졌는지 갑자기 B씨의 건물이 경매에 부쳐집니다.

결국 계약기간이 1년 남은 상태에서 건물이 매각되었고, 건물주가 C씨로 바뀝니다.

이 상황에서 A씨는 새로운 건물주 C씨에게 가게 영업을 계속하고 싶다고 얘길 했습니다.

하지만 C씨는 자신의 아들이 A씨의 가게 위치에서 장사를 해야 하니까 재계약을 할 수가 없다고 말합니다.

이러한 안타까운 사정을 겪는 사람들을 위해서 상가임대차보호법이 만들어졌습니다.

A.

결론부터 말하자면, 그렇지 않습니다.

앞서 잠시 언급했듯이, 건물주는 자신이 해당 부동산의 소유권자이기 때문에 임차인에 비해서 우세한 지위에 있습니다.

만약 임대차기간 중에 소유권자가 변경돼서 건물주가 바뀌고 새로운 건물주는 이전의 계약은 본인과 한 것이 아니기 때문에

이전 계약을 무시하고, 자기 건물에서 영업하는 임차인에게 나가라고 말할 수도 있습니다.

이럴 때, 상가임대차보호법은 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면 대항력이라는 것을 부여하여

제 3자에 대하여 효력이 있다고 규정하고 있습니다.

즉, 건물주가 바뀌더라도 임차인은 이전 건물주와 계약한 내용을 지키라고 요구할 수 있게 되는 것입니다.

따라서 A씨는 계약기간이 3년이었고, 2년이 지난 상태에서 임대인이 바뀌게 되었기 때문에,

대항력으로 인하여 임차인인 A씨는 이전 임대인과 했던 계약 내용대로 3년이라는 기간을 모두 채우고 장사를 할 수 있습니다.

A.

상가임대차보호법에서는,

계약기간이 지났어도 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지

계약을 갱신해줄 것을 요구하면 정당한 사유없이 이를 거절하지 못한다고 규정하고 있습니다.

또한, 2018년도 상가임대차보호법이 일부 개정되면서, 상가임대의 경우 연장가능한 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 늘어났습니다.

즉 ,최초 상가 임대 계약일로부터 10년까지 계약 갱신이 가능합니다.

만약에 A씨가 새건물주 C씨에게 계약기간 3년이 끝나기 전 6개월부터 1개월 전까지

계약기간을 더 연장해달라라고 한다면 C씨는 정당한 이유 없이 거절할 수 없습니다.

이 때, A씨는 최초 계약기간이 3년이었으므로, 추가적으로 최대 7년까지 계약을 갱신할 수 있습니다.

그렇다면 임대인 입장에서의 정당한 사유가 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다.

A.

만약에 개정 전 임대차계약을 체결한 임차인 역시 개정 후 재계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신한다면,

최초 계약으로부터 10년을 보호받을 수 있습니다.

A.

이외로

전통시장도 권리금 보호대상에 포함된다는 내용,

상가건물임대차분쟁조정위원회가 설치된다는 내용,

장기 계약하는 임대인에게 소득세, 법인세 5% 세액공제가 된다는 내용,

을 포함하고 있습니다.

시행은 2019년 1월 1일부터였습니다.

A.

네, 그렇습니다.먼저 간단히 개념을 설명드리겠습니다.

만약 건물이 경매에 부쳐지게 되면 등기부상에 기재되어 있는 전세권, 저당권 등 각종 채무에 대하여 배당 순서가 결정됩니다.

그런데 보증금 같은 경우에는 등기부에 기재되지 않기 때문에 등기부에 기재되어 있는 채무보다 후순위 권리자가 되는 것이 원칙입니다.

하지만 상가를 임대한 사람들에게는 보증금이 굉장히 중요하기 때문에,

일단 상가에 대해서 확정일자를 받았다면 그 확정일자보다 늦게 기재되는 채무들보다 우선적으로 보장을 수 있습니다.

따라서 상가 임대 계약을 한 후에 관할 세무서에 확정일자를 받아야 나중에 우선적으로 보증금을 보호받을 수 있는 권리가 생깁니다.

A.

새로운 건물주한테 보증금을 지급하라는 소송을 거는 수 밖에 없습니다.

또한, '임차권등기명령신청'이라는 부동산등기등본에 보증금을 지급하지 않았다는 사실을 기록해두면

추후에 우선적으로 보증을 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

상가임대차보호법은 임대차보증금 등에 관하여 금전적인 문제와도 많이 관련되어 있습니다. 

따라서 전문적인 지식이 없을 경우 자력으로 해결하기는 많이 어려울 수 있습니다. 

전주법률사무소 한샘에서는 변호사들이 직접 상담하고 문제를 해결하고 있습니다. 

또한, 저희 법률사무소는 의뢰인들과 직접 소통하고 재판을 진행하기 때문에 의뢰인들이 재판 과정을 상세하게 파악할 수 있어 신속하고 만족스러운 결과를 이끌어 낼 수 있습니다.

임대차과정에서 임대인 또는 임차인과 보증금 등과 관련하여 분쟁을 겪고 있다면

 언제든지 편하게 문의해주시기 바랍니다. 

변호사 서한샘이었습니다.