안녕하세요 변호사 서한샘입니다.

올해는 코로나19로 인해서 여러모로 많이들 힘드실 텐데요 특히나 자영업자들이 코로나19사태로 인하여 직격탄을 맞아 매출이 대폭 감소하여 곳곳은 폐업을 하는 등 경제적 어려움을 많이 겪고 있습니다. 정부에선 시민들에게 코로나 긴급재난지원금을 지급하여 자영업자들을 돕고 있지만 긴급재난지원금이 끝난 시점에서 상승세를 보이던 체감경기지수가 다시 하락하여 다시 경제사정이 어려워지게 됐는데요. 그래서 오늘은 코로나19사태로 인해 경제적 어려움을 겪고 있는 자영업자들의 임대료 감액 청구가 가능한지, 차임증감청구권에 대해 알아보려고 합니다.

Q. 차임증감청구권이란?

A. 조세부담 증가, 경제사정 변동으로 약속한 임대료가 부적절하다고 판단될 때 건물 주인은 증액을 청구할 수 있고, 소상공인은 감액을 청구할 수 있는 권리(상가건물임대차보호법 제11조, 민법 제628조)를 말합니다. 경제사정이 변동되었거나 조세부담이 증가했다는 사실을 입증하면 적용될 수 있습니다.

Q. 임대료 재조정 여부를 판단하는 조건은 무엇이 있나요?

A. 법원에서 임대료 재조정이 적절한지를 판단하기 위한 4가지 판례가 있습니다.

 - 계약 당시 기초가 됐던 사정이 현저하게 변경되었을 것

 - 사정 변경을 당사자들이 예견하지 않았고 예견할 수 없었을 것

 - 사정 변경이 당사자들의 책임 없는 사유로 발생했을 것

 - 당초의 계약 내용을 유지하는 것이 신의 착상 현저의 부당할 것

Q. 코로나19사태로 인해 매출이 급감하여 폐업 위기입니다. 임대인에게 임대료 감액을 청구할 수 있나요?

A. 임차인들의 어려운 사정을 고려하여 자발적으로 임대료를 인하해 주는 착한 임대인으로 인해 협의가 성립하는 경우에는 임대료를 감액할 수 있습니다. 하지만 임대차 계약 내용은 한쪽 당사자가 상대방 동의 없이 일방적으로 바꿀 수 없기 때문에 임대인이 동의를 하지 않은 경우 임대료 감액을 청구할 수 없게 됩니다. 임대인과의 합의가 되지 않았다면 차임증감청구권을 행사하실 수 있게 되어 임차인에게 월세 감액의 내용증명을 보내는 방법도 있습니다. 

Q. 임대료 감액에 의해 임대인이 동의를 하지 않는 경우에는 어떻게 해야 하나요?

A. 내용증명을 보내도 임대인이 동의를 하지 않거나 기존 차임을 요구하는 경우에는 임대료 인하 청구 소송을 진행하여야 합니다.

소송이 진행되면 코로나19사태와 관련이 있는지 관련이 있다면 그것을 어떻게 입증할 수 있을지에 대해 따져봐야 합니다. 소송 결과 임대료 재조정이 옳다는 판단되면 임차인이 감액을 최초로 청구한 때부터 임대료가 조정된 것으로 간주하게 됩니다.

코로나19로 인해 매출 급감과 임대료로 이중고를 겪는 자영업자들이 많습니다. 올해 상반기 서울지역에서 발생한 상가 임대차 분쟁 3건 중 1건은 임대료를 둘러싼 분쟁이라고 할 만큼 코로나19사태로 임대료 조정을 요구하는 임차인이 늘어 임대인과의 법적 다툼이 급증하고 있다고 합니다. 이렇게 어려운 시기에 임대인과 원만한 합의를 통해 임대료를 낮출 수 있으면 다행이지만 합의하지 못하고 힘들고 어려운 상황에 놓이시게 된다면 법률사무소 한샘이 같이 도와드리겠습니다. 저희 법률사무소 한샘에서는 임대료 감액청구권을 행사할 수 있는 조건에 해당되는지 임대료 감액청구권에 대한 여러 가지 궁금한 사항에 대해서 성실히 상담해드리겠습니다. 언제든지 문의해 주세요. 감사합니다.