안녕하세요, 서한샘변호사입니다.

법률이나 은행 업무 관련하여 일하시는 분들 외에는, 저당권이 정확하게 무엇인지 모르는 분들이 많으실 겁니다.

오늘은 법률상 저당권이 무엇인지에 대해서 살펴보겠습니다.



A.

우리나라 민법에는 물권과 채권 관계가 있습니다.

법공부를 할 때 이해가 잘 가지않고 생소한 부분이 바로 물권입니다.

사실상 이 개념이 그리 어려운 개념은 아닌데,

사실관계도 복잡하고, 등장인물도 많아서, 채권채무관계를 이행해본 적 없는 상태에서는 이해하기가 쉽지 않습니다.

먼저 민법 제356조의 내용을 보면,

'저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.'라고 규정 하고 있습니다.

이 내용에 대해서 사례를 들어서 조금 쉽게 풀어보겠습니다.

이게 바로 저당권이 발생한 것입니다.

A.

저당권이 발생했다라는 개념을 법률용어로는,

돈을 빌려준 채권자를 위해서 돈을 대여한 채무자는 자신의 부동산에 대하여 저당권을 설정해주었다고 합니다.

저당권은 부동산만을 담보할 수 있는 것이고, 만약 부동산을 담보로 저당권 설정을 하고 돈을 대여해줬다면

부동산 등기부 등본에 채권액, 채무자는 누구, 저당권자는 누구 이런 식으로 기재되는 것입니다.

A.

예를 들어 설명하겠습니다.

A는 B에게 약 5000만원을 빌려줄 수 있습니다.

그런데 B는 최종적으로 5000만원까지는 필요할 것 같긴 한데, 지금 당장 5000만원이 필요하지는 않습니다.

그래서 B는 A에게 내 부동산을 담보삼아 일단 한 1000만원만 빌려주고,

나중에 필요할때마다 계속 빌려줘서 최종적으로 5000만원을 빌릴 수 있을까? 라고 제안을 합니다.

바로 이 개념이 근저당권입니다.

최고액을 정해놓고 처음부터 최고액만큼을 빌리는 것이 아닌 순차적으로 빌리는 것입니다.

A.

먼저 근저당권설정계약서, 즉 차용증서가 필요합니다.

이것을 기초로 근저당권설정신청서를 작성하고 채권자의 주민등록초본 도장이 필요합니다.

또한 채무자의 주민등록초본과 임감증명서, 인감도장, 그리고 담보물의 등기가 필요합니다.

이외로 등록면허세, 국민주택채권, 수입증지 등이 필요합니다.

A.

일단 채무를 이행하라고 독촉을 해야합니다.

그런데도 만약 채무자가 채무이행을 하지 않는다면 그 저당물의 목적물이 된 부동산에 대하여 경매를 청구할 수 있습니다.

A.

부동산을 경매하는 절차는

첫 째, 법원에서 판결문을 받고 그 판결문을 집행권원으로 하여 채무자의 부동산을 강제경매를 하는 방법이 있고,

둘 째, 저당권자가 저당권의 목적이 된 부동산에 경매를 청구하는 것입니다.

전자처럼 판결문으로 경매를 하는 것을 강제경매라고 하고, 후자처럼 저당권으로 경매를 하는 것은 임의경매라고 합니다.

둘의 차이점은,

강제경매(판결문으로 경매를 하는 것)는 채무자의 모든 재산에 대하여 경매를 할 수 잇는 것이고,

임의경매는 저당권의 목적이 된 부동산만 경매를 할 수 있다는 것입니다.

A.

네, 있습니다.

저당권은 원금, 이자, 위약금, 채무불이행으로 인한 손해배상 및 저당권의 실행비용까지 담보할 수 있습니다.

실무에서는 대부분 저당권이 아닌 근저당권을 설정을 합니다.

만약 채권최고액이 5000만원이면 실제로 대출 원금은 약 4000만원 정도 이렇게 나오게 됩니다.

원금 이외에 경매로 갔을 때 이자 등 따로 받을 돈이 있기 때문에 경매를 대비해서 최권최고액보다 낮은 금원만 대출을 해줍니다.

A.

만약 채무자가 돈을 갚고서도 저당권 설정등기가 그대로라면, 저당권 설정등기를 말소하라는 소를 제기할 수 있습니다.

이것이 저당권의 부종성이라고 하는 것입니다.

민법 제369조는 '저당권으로 담보한 채권이 시효의 완성 기타 사유로 인하여 소멸한 때에는 저당권도 소멸한다'고 규정을 하고 있습니다.

소멸시효로 소멸된 채권도 마찬가지이고 채권이 사라졌으면 당연히 저당권도 사라져야 하는 것입니다.

오늘은 저당권에 관하여 알아봤는데요.

나의 채권을 온전히 보장받기 위해서는 법률전문가의 도움을 받고, 손해보지 않도록 대비하셔야합니다.

저당권 및 근저당권을 설정해야할 상황에 어려움을 겪고 계신 분들은 전주 법률사무소 한샘으로 문의해주세요.

꼼꼼하게 대비하여 의뢰인분들의 권리를 지켜드리겠습니다.

전주민사변호사 서한샘이었습니다.

감사합니다.