안녕하세요, 서한샘변호사입니다.

 다들 한번쯤은 명의신탁이라는 말 들어보셨을 텐데요,

명의신탁에 관련한 내용은 조금 복잡하고 까다로워 이해하기 어려우실 수 있습니다.

 따라서 오늘은 사례를 통해 명의신탁에 대해서 알아보는 시간을 갖겠습니다.





A.

쉽게 설명드리자면 명의신탁은 말 그대로 명의를 다른 사람으로 신탁해 놓는 것을 말합니다.

보통 투기나 탈세 등을 할 목적으로 명의신탁을 하는 경우가 종종 있습니다.



명의신탁에 대해서 알아보기 전에 먼저 명의신탁에 나오는 법률용어를 조금 알아야 이해하기 쉬운데요,

일단 신탁자, 수탁자라는 단어를 알아야 합니다.





A.

부동산실명법에서는 신탁법에 의해 적법한 명의신탁이 아닌 이상 명의신탁을 금지하고 있습니다.

만약에 이를 위반하면 해당 부동산 가액의 30% 이하를 과징금으로 부과하고 있습니다.

처벌은 여기서 그치지 않습니다.

부동산 명의신탁자와 명의수탁자(명의대여자)에게는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다.





A.

명의신탁은 크게 3가지 종류가 있습니다.

첫 번째로 양자간 명의신탁이 있고,

두 번째로 중간생략형 명의신탁(3자간 명의신탁),

그리고 세 번째로 계약명의신탁이 있습니다.





A.

A와 B 라는 두 사람이 명의신탁약정을 하는 것입니다.

만약에 A가 어떤 부동산을 가지고 있는데 이게 세금문제 등으로 문제가 생길수가 있습니다.

따라서 A는 그 부동산을 B에게 형식적으로만 이전시켜놓는 것을 양자간 명의신탁이라고 합니다.

이 경우 부동산의 소유권은 A한테 있습니다.





A.

이 경우에는 부동산실명법 제4조 제3항에 의해서 제3자인 C에게 선․악 불문하고 소유권을 인정하고 있습니다.



그럼 이 경우에 B라는 사람은 민사상 손해배상책임과 형사상 책임은 지게 되나요?



이 경우에, 신탁자 A는 수탁자B 에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

이때 B가 제3자에게 부동산을 팔았을 당시 부동산 시가상당액의 손해배상을 구할 수 있습니다.

그리고 명의수탁자 B는 명의신탁자 A에 대한 횡령죄의 죄책을 집니다.





A.

신탁자가 소유자와 매매계약을 체결하고 등기는 수탁자에게 직접 이전해주는 유형입니다.



사례를 통해서 살펴보면,

부동산에 식견이 많은 A라는 사람이 있습니다.

이 사람이 어떤 부동산을 보고 땅 값이 폭등할 것이라고 예상하고, 이 땅을 사야겠다고 생각을 합니다.

하지만 A는 이미 부동산을 많이 가지고 있어서 이 땅을 사면 세금을 많이 내야하는 상황입니다.

그래서 친척 B에게 명의만 빌려달라고 부탁을 했고, 이 친척B는 이를 수락을 합니다.

그래서 A가 땅주인 C를 만나서 부동산 매매계약을 합니다.

그런데 땅을 구입하고 등기를 하는 과정에서 A가 땅주인 C에게 등기를 자신이 아닌 B에게 해달라고 부탁을 합니다.

그래서 땅주인 C가 B씨에게 등기를 해 줍니다.

이런 사실관계를 중간생략형 명의신탁 또는 제3자간 명의신탁이라고 하는 겁니다.



이렇게 매매계약은 A와 C가 했는데 등기를 B로 해준 경우가 중간생략형 명의신탁 또는 제3자간 명의신탁이라고 합니다.





A.

이 때, 수탁자B가 신탁자A 몰래 제3자에게 부동산을 매도한 경우에는,

부동산실명법 제4조 제3항에 의해서 선․악 불문하고 제3자 D에게 소유권을 인정하고 있습니다.

따라서 수탁자 B가 부동산을 제3자인 D에게 팔아버리면 D는 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지에 상관없이 소유권을 취득합니다.



중간생략형 명의신탁의 경우에도 신탁자A는 수탁자B에게 불법행위로 인한 손해배상책임을 물을 수 있고,

채무불이행에 의한 책임도 물을 수 있습니다.



그런데 양자간 명의신탁과 약간의 차이가 있습니다.

양자간의 명의신탁에서는 B라는 사람이 A라는 사람의 부동산을 마음대로 팔아버리면 횡령죄가 성립했습니다.

그런데 중간생략형 명의신탁의 경우는 다릅니다.

C라는 땅주인이 다른 사람한테 땅을 팔았어도 A에 대하여 횡령죄의 죄책은 지지 않습니다.



과거 대법원은 횡령죄가 성립한다고 판시를 했다가,

2016년 대법원 전원합의체 판결을 통해서 기존의 횡령죄 성립 판결을 폐기하고 횡령죄가 성립하지 않는다고 견해를 변경했습니다.

판결 내용을 보면 “중간생략형 명의신탁의 경우 명의신탁자로서 매도인에 대한 소유권이전등기청구권을 가진 뿐 신탁자에 대하여 직접 신탁부동산의 소유권을 이전할 의무를 부담하지는 아니하므로, 신탁부동산의 소유자도 아닌 명의신탁자에 대한 관계에서 명의수탁자가 횡령죄에서 말하는 타인의 재물을 보관하는 자의 지위에 있다고 볼 수 없다”고 판시했습니다.





A.

신탁자가 수탁자에게 매매계약체결권한과 등기 이전까지 모두 위임하여 신탁자는 전면에 나서지 않고,

수탁자가 직접 소유자와 매매계약을 체결하고 등기까지 이전받는 유형입니다.



예를 들어,

A가 어떤 땅을 사려고 했는데 자신이 구매하면 세금폭탄을 맞을 것 같습니다.

그래서 자신의 친척인 B에게 명의를 빌려달라고 하였고, B역시 이를 수락했습니다.

여기까지는 중간생략형 명의신탁과 비슷합니다.



이 때, 이전과는 다르게 부동산 매매계약을 체결할 때 A가 나선게 아니라

B가 직접 땅주인 C와 부동산 매매계약을 체결하고 등기까지 B가 받은 사안이 계약명의신탁입니다.



이 계약명의신탁의 소유권 문제는 조금 더 복잡한데요.

만약에 땅주인 C가 B와 부동산 매매계약을 체결할 당시 명의신탁사실을 알고 있었을 경우,

다시 말해서 C가 실질적으로 돈을 내는 사람은 A인데 B가 명의만 제공하고 있다는 사실을 알았을 경우에는 소유권은 C에게 있습니다.

즉 B 등기는 무효입니다.

하지만 땅주인 C가 명의신탁사실을 전혀 모르고 있었다면 부동산의 주인은 완전히 B에게 있습니다.





A.

이 역시 마찬가지로 제3자 D가 명의신탁 사실을 알았는지 여부와 상관없이 D가 소유권을 취득합니다.

이 경우에 A는 B에게 민사상 불법행위에 의한 손해배상을 청구할 수는 없습니다.

왜냐하면 위에서 설명했듯이 부동산의 주인은 B이기 때문입니다.

설사 B의 등기가 무효과가되어서 부동산 주인이 B가 아니더라도 부동산의 소유권은 C에게 있기때문에

B가 다른 사람에게 부동산을 판다고 해도 A에 대하여 불법행위가 성립하지 않습니다.



하지만 B는 A의 돈으로 부동산을 구매했고, 그 부동산을 다른 사람에게 팔았으니 매매대금을 공짜로 얻게 되었습니다.

그럼에도 불구하고 손해배상을 청구하지 못한다고 하면 A에게는 조금 불합리한 경우이지요.

이 경우에는 A는 B에게 불법행위에 의한 손해배상을 청구할게 아니라 부당이득반환청구를 해야 합니다.

청구금액은 B가 제3자 D에게 부동산을 판 매매대금 상당액이 됩니다.



형사상 책임으로는

대법원은 계약명의신탁에서 매도인C가 선의인 경우에

수탁자B가 임의로 부동산을 처분했다고 하더라도 횡령죄로 처벌할 수 없고,

처분대금을 반환하지 않고 소비하였다고 해도 배임죄로 처벌할 수 없다고하여 횡령죄나 배임죄가 성립하지 않는다고 하였습니다.



그리고 매도인C가 악의인 경우 즉 명의신탁사실을 알고 있었을 경우에도

횡령죄나 배임죄가 성립하지 않는다고 판시했습니다.







오늘  ‘명의신탁’에 관한 이야기 조금 어려우셨죠?

명의신탁은 그 개념부터 어렵고 복잡한만큼 소송을 준비하고 계신다면 법률전문가의 도움이 꼭 필요합니다.

명의신탁으로 억울한 상황에 처해있거나 소송에 휘말려있다면 부동산소송 전문인 법률사무소한샘으로 문의해주세요.



꼼꼼히 피드백하고 전략적으로 대비하여 의뢰인분들의 권리를 찾아드리겠습니다.

서한샘 변호사였습니다.



감사합니다.